“會(huì)挽雕弓如滿月，西北望，射天狼”。
兩千里奔赴，出廣入京。廣州國(guó)企越秀地產(chǎn)在2023年2月8日舉行的北京2022年第五批集中供地現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)中，擊退中海等企業(yè)，豪擲59億元“大殺四方”，成為最大的贏家。
這一次拿地“狂飆”讓越秀地產(chǎn)再度置身于聚光燈下，越秀地產(chǎn)在京拿地底氣何來(lái)？其入京將會(huì)有怎樣的布局？
2月8日，越秀地產(chǎn)豪擲59億元在北京拿下2宗地塊，受到業(yè)界廣泛關(guān)注。圖/IC photo
赴京“趕考”
2023年2月8日，北京迎來(lái)開年首場(chǎng)土地拍賣，也是2022年第五批次集中供地的收官，最終6宗地塊成交價(jià)132.09億元，而僅越秀地產(chǎn)就以總價(jià)59.11億元拿下兩宗熱門地塊，不僅和中?！敖砣獠?，也毫無(wú)疑問(wèn)地成為此次供地中最大“黑馬”。
越秀地產(chǎn)開年拿地背后的區(qū)域指揮將領(lǐng)，是從旭輝地產(chǎn)“挖”來(lái)的、原旭輝華北區(qū)域集團(tuán)總裁董毅。新加盟越秀地產(chǎn)的董毅擔(dān)任該公司華北區(qū)域副總裁，主管投資和北京公司。從董毅過(guò)往的履歷中可以看出，其是投拓出身，擅長(zhǎng)于攻城略地，對(duì)北京和環(huán)京市場(chǎng)也有較長(zhǎng)時(shí)間的耕耘。
而此次奪地作為董毅加入越秀地產(chǎn)的“首秀”，顯示出了較強(qiáng)的戰(zhàn)略眼光，也可以看出董毅大展身手的意愿。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅點(diǎn)評(píng)稱：“董毅的拿地眼光還是很精準(zhǔn)的。此次越秀拿的昌平信息園和蘋果園兩塊地，地段、資質(zhì)都不錯(cuò)，也處于各自板塊的核心。比如，蘋果園地塊就有4條軌道交通，加之京西大悅城的開業(yè)將會(huì)發(fā)展為區(qū)域的商業(yè)中心；而昌平信息園是信息產(chǎn)業(yè)的集聚高地，本身處在昌平南和海淀北銜接的科創(chuàng)地帶，包括引進(jìn)的小米總部等，周邊配套經(jīng)過(guò)十多年的開發(fā)已經(jīng)相對(duì)成熟?！?/div>
“從去化來(lái)說(shuō)，這兩塊地的預(yù)期較高，但是從地塊本身來(lái)看，有較大比例的現(xiàn)房，這也對(duì)企業(yè)資金鏈?zhǔn)莻€(gè)考驗(yàn)，營(yíng)銷周期拉長(zhǎng)，資金回報(bào)期相對(duì)較長(zhǎng)。”郭毅補(bǔ)充說(shuō)。
北望“野心”
在寸土寸金的北京城，外來(lái)房企扎根并非易事。就像每個(gè)房企都有一個(gè)“進(jìn)京夢(mèng)”，但是大部分鎩羽而歸。
簡(jiǎn)單回顧下2022年的北京銷售排行榜就可知道，這里云集的是實(shí)力央企諸如中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、中國(guó)金茂、華潤(rùn)置地，除了資金雄厚的央企外，還有本地的實(shí)力國(guó)企北京城建、首開股份等，這些臉譜經(jīng)常出現(xiàn)在北京土拍中，成為“常勝將軍”。
外來(lái)房企入京不易，持續(xù)發(fā)力的外來(lái)房企更是屈指可數(shù)，如綠城、龍湖等，就連前幾年的明星房企旭輝在北京也未能大展身手，僅以合作項(xiàng)目慢慢突圍，與集團(tuán)寄予的銷售目標(biāo)還相差甚遠(yuǎn)。
失去了十年前進(jìn)京的“土地紅利”的黃金期，也失去了近年來(lái)進(jìn)京的合作“高潮期”，越秀地產(chǎn)在2021年才有進(jìn)京突破，不過(guò)這個(gè)時(shí)候要想在京站穩(wěn)腳跟，就需要拿出“真金白銀”來(lái)“硬拼”，沒(méi)有“狂飆”的心態(tài)就很難分到一杯羹。
從目前越秀地產(chǎn)的布局來(lái)看，其除了大灣區(qū)占優(yōu)勢(shì)外，全國(guó)其他區(qū)域布局尤其是北方區(qū)域相對(duì)較弱。2022年上半年，越秀地產(chǎn)錄得合同銷售金額約489.1億元，其中，大灣區(qū)占比64.9％，華東地區(qū)約占15.2％，華中地區(qū)11.2％，北方地區(qū)4.9％，西部地區(qū)約為3.8％。
拼接北方布局的短板，越秀地產(chǎn)在2021年開始逆勢(shì)向北，首都北京成為目的地。2021年5月，越秀攜手天恒一起落子北京懷柔，以底價(jià)45.7億元在劉各長(zhǎng)村拿下1宗棚戶區(qū)改造地塊，定名天恒越秀懷山府，這也是越秀進(jìn)京的首個(gè)住宅項(xiàng)目。不過(guò)根據(jù)北京市住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，越秀天恒懷山府的去化情況并不理想。
也就是說(shuō)，初入京城首戰(zhàn)失利的越秀地產(chǎn)急需在京城核心地段打造出具有影響力的產(chǎn)品，才能迎來(lái)赴京趕考的破局。而這次無(wú)論是蘋果園地塊還是昌平信息園地塊所處地段都是比較好的，也是越秀地產(chǎn)“秀實(shí)力”的一個(gè)好時(shí)機(jī)。
在此次拿地之后，董毅也透露出未來(lái)將繼續(xù)在北京拿地、擴(kuò)大布局的意圖，從越秀的野心來(lái)看，這僅僅才是一個(gè)開端。
百億融資
在北京拿地確實(shí)需要“過(guò)五關(guān)、斬六將”，每一關(guān)都需要雄厚資金的支撐，那么，越秀地產(chǎn)的“錢”哪里來(lái)？
首先，越秀地產(chǎn)的母公司越秀集團(tuán)多產(chǎn)業(yè)并舉、實(shí)力雄厚，據(jù)官網(wǎng)顯示，越秀集團(tuán)是中國(guó)跨國(guó)公司15強(qiáng)企業(yè)，目前已形成以房地產(chǎn)、金融、交通基建、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為核心的“4+X”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，擁有越秀地產(chǎn)、越秀金控、越秀房托基金、越秀服務(wù)、越秀交通基建和華夏越秀高速REIT等六家上市平臺(tái)，截至2022年底，越秀集團(tuán)總資產(chǎn)超9600億元。
其次，越秀地產(chǎn)的大股東還有廣州地鐵。2019年，廣州地鐵入股越秀地產(chǎn)成為第二大股東，此后，越秀地產(chǎn)也開辟了“軌道+地產(chǎn)”的拿地和融資模式，成為越秀地產(chǎn)在TOD領(lǐng)域布局的重要依托。
除了背靠雙重大樹之外，越秀地產(chǎn)還擁有全球第一只投資于中國(guó)內(nèi)地物業(yè)的香港上市房地產(chǎn)投資信托基金——越秀房托。憑借于此，越秀地產(chǎn)有著獨(dú)特的“地產(chǎn)+基金”拿地模式，這個(gè)模式允許母公司越秀集團(tuán)先以基金方式介入，承擔(dān)項(xiàng)目前期投資和風(fēng)險(xiǎn)。在此之后，越秀地產(chǎn)可以根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和自身情況，靈活選擇股權(quán)回購(gòu)比重。這令越秀地產(chǎn)可以通過(guò)很小的權(quán)益資金，撬動(dòng)一個(gè)大項(xiàng)目。
從流動(dòng)性補(bǔ)充來(lái)看，越秀地產(chǎn)的融資渠道較為暢通。2022年，越秀地產(chǎn)多次以子公司廣州城市建設(shè)開發(fā)公司（簡(jiǎn)稱“廣州城建”）作為主體，進(jìn)行發(fā)債融資。而在這次北京拿地后，2月10日，越秀地產(chǎn)也通過(guò)廣州城建向上交所及中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)申請(qǐng)公開發(fā)行本金總額最高為94億元的公司債券，用以贖回債權(quán)及償還到期債務(wù)。而2022年至今，越秀地產(chǎn)通過(guò)廣州城建發(fā)債融資總額已超過(guò)百億元。
房企融資“三支箭”的東風(fēng)也為越秀地產(chǎn)的逆勢(shì)擴(kuò)張?zhí)峁┝似鯔C(jī)。作為代表國(guó)企，越秀地產(chǎn)也獲得了“四大行”的支持，例如，工行廣州分行提供越秀地產(chǎn)300億元的授信額度。在2021年和2022年年中的業(yè)績(jī)會(huì)上，越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)兩次表態(tài)“不差錢”。
除了深厚的背景和暢通的融資渠道外，越秀地產(chǎn)的擴(kuò)張還來(lái)自于自身戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變?；仡櫾叫愕禺a(chǎn)的發(fā)展史，有兩個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，第一個(gè)是走出廣州，第二個(gè)則是全國(guó)化布局的加速。在全國(guó)化布局方面，2020年以來(lái)，越秀地產(chǎn)加速擴(kuò)張步伐，除了粵港澳大灣區(qū)外，在華東和華北的加速布局，突出表現(xiàn)為逆勢(shì)擴(kuò)儲(chǔ)和銷售額的增長(zhǎng)：2020年，越秀地產(chǎn)的土地投資支出為410億元；2021年，越秀地產(chǎn)拿地支出444.8億元；2022年，越秀地產(chǎn)權(quán)益拿地金額約為346億元。
在房地產(chǎn)行業(yè)步入低谷的2022年，越秀地產(chǎn)全年銷售額1250億元，完成年度目標(biāo)101.2%，是為數(shù)不多的完成銷售目標(biāo)的房企之一。
那么，在行業(yè)低谷逆勢(shì)“狂飆”，越秀地產(chǎn)是否能如愿完成華麗晉級(jí)并且安全著陸，還值得市場(chǎng)關(guān)注和期待。
新京報(bào)記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶
